Energetische Sanierung: Vorteile, Kosten und staatliche Förderung

Ein modernes Dach, gute Fassadendämmung, mehrfach verglaste Fenster und gut isolierte Türen sind heute Standard. Dennoch gibt es in Deutschland noch einige ältere Immobilien, die dem aktuellen Maßstab nicht entsprechen. Wer als Hausbesitzer*in energetisch saniert, spart Heizkosten und steigert den Wert seines Gebäudes. Besonders bei einem Mehrfamilienhaus lohnt es sich, eine energetische Sanierung vorzunehmen und dabei von der staatlichen Förderung zu profitieren. Wir zeigen Ihnen, was unter energetische Maßnahmen fällt und welche Fördermittel Sie nutzen können. 

Was ist eine energetische Sanierung?

Gebäude sind verantwortlich für rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen in Deutschland. Zirka 21 Millionen Immobilien benötigen Licht, Warmwasser, Wärme und Kühlung. Das benötigt sehr viel Energie. Bei der energetischen Sanierung handelt es sich um alle Baumaßnahmen, die einen Schwerpunkt auf die Verbesserung der Energieeffizienz legen – vor allem mit Blick auf Heizung und Warmwasser. Denn rund 85 Prozent der gesamten Energie in einem Haus entfallen allein auf diese beiden Bereiche. Wer den Verbrauch senken kann, spart Energie – und reduziert die damit verbundenen Kosten. Bei steigenden Energiepreisen ist das ein wichtiger Grund. 

Zugleich verbessern Sie durch eine umfassende Sanierung das Wohnklima im Haus. Mit einer guten Dämmung sind Ihre Räume im Winter immer behaglich warm, während sie bei sommerlicher Hitze angenehm kühl bleiben. Und Sie leisten mit einer energetischen Sanierung einen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Denn neue Heizungen senken den CO2-Ausstoß, Solar- und Photovoltaikanlagen fördern den Einsatz erneuerbarer Energien. Nicht zuletzt erhöht eine energetische Sanierung den Wert Ihrer Immobilie. 

Was beinhaltet eine energetische Sanierung?

Zu den typischen Maßnahmen einer energetischen Sanierung zählen: 

• Umfassende Planung, um Wärmeerzeuger, Wärmeverteilung und Wärmeübergabe an das Gebäude anzupassen inkl. einer Qualitätssicherung 
• Verbesserung der Wärmedämmung (vor allem Fassade, Dach, Kellerdecke) 
• Austausch alter, undichter Fenster und Außentüren 
• Einbau einer neuen, modernen Heizungsanlage 
• Einbau einer Photovoltaik– oder Solarthermie-Anlage 
• Einbau einer Wärmepumpe 

Der Staat fördert auch den Einbau von Photovoltaik-Anlagen im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen.

Welche Maßnahmen sich lohnen, hängt von Ihrer Immobilie ab. Gerade die Wärmedämmung zahlt sich meistens aus. So lassen sich zum Beispiel die Heizkosten durch entsprechende Maßnahmen um 5 bis 20 Prozent reduzieren. Eine Orientierung, welche Maßnahme welchen Effekt hat, bietet die folgende Tabelle: 

Empfohlene Maßnahmen im Energieausweis

Lange wurden die Anforderungen an den Energieverbrauch von Gebäuden in Deutschland über die sogenannte Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Doch im Jahre 2020 wurde hierzulande das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eingeführt. Dieses umfasst auch neue Regelungen für den Energieausweis, der für viele Häuser Pflicht und 10 Jahre lang gültig ist. In diesem Ausweis müssen nicht mehr nur der Energiebedarf bzw. -verbrauch eines Gebäudes aufgeführt sein, sondern auch die Treibhausgas-Emissionen. Außerdem bietet der Energieausweis für Mieter*innen und Käufer*innen übersichtliche Informationen 

•  zum Gebäude 
• zur Heizung 
• zu den Energiekennwerten 
• und ggf. zu Modernisierungsempfehlungen 

Was kostet eine energetische Sanierung?

Bevor Sie Energiekosten sparen können, müssen Sie erst einmal Geld investieren. Die Höhe der Sanierungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab: 

• Wie groß ist das Haus? 
• Wie alt ist die Bausubstanz? 
• Wie hoch ist der Sanierungsbedarf? 

Auch die Qualität der verwendeten Materialien oder die Art der neuen Heizung wirken sich direkt auf die Höhe der Kosten aus. So macht es einen Unterschied, ob Sie eine Gas-Brennwert-Therme oder eine Wärmepumpen-Anlage einbauen möchten und welche Förderung für Sie in Frage kommt. Daher folgt hier nur eine Übersicht der üblichen Preisspannen (angegeben für ein Einfamilienhaus): 

Letztendlich verhandeln Sie die Kosten mit dem ausführenden Handwerksunternehmen. Insofern können die hier genannten Preise nur eine grobe Orientierung darstellen.  

Modernisierungsumlage: Was kann man auf Mieter*innen umlegen?

Sind Sie Vermieter*in? Dann dürfen Sie 8 Prozent der angefallenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Allerdings gilt es hierbei eine Einschränkung zu beachten: So dürfen Sie Ihren Mieter*innen nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren für Modernisierungen berechnen. 

Zudem müssen Sie mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen die Mieter*innen informieren: Werden diese nämlich durch die Bauarbeiten beeinträchtigt, können sie für diese Zeit Mietminderungen einfordern.
Gut zu wissen: Reparaturen zum Erhalt des Zustands der Wohnung zählen nicht als Modernisierungen. 

Energetische Sanierung: Förderung lohnt sich

Die gute Nachricht: Viele Maßnahmen werden durch staatliche Gelder gefördert. Wer sein Eigenheim unter Berücksichtigung aktueller Standards modernisiert, profitiert von zahlreichen Förderprogrammen. Dabei lautet die goldene Regel: Je energieeffizienter das Haus und je nachhaltiger die Sanierungsmaßnahme, desto höher fällt die Fördersumme aus. Bei aufwendigen Projekten wie der energetischen Sanierung Ihrer Immobilie können Sie also mit attraktiven Zuschüssen rechnen. 

Wer fördert die energetische Sanierung?

Ziel der Bundesregierung ist es, bis 2045 Klimaneutralität im Gebäudebestand zu erreichen. Dafür sollen möglichst viele Menschen Fördermittel für die energetische Sanierung erhalten. Eine der wichtigsten Anlaufstellen für Hausbesitzer*innen ist dafür die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank). Die KfW ist die größte deutsche Förderbank und bietet in der Regel zahlreiche Programme, um die energetische Sanierung in Deutschland voranzutreiben. Wenn Sie Fördermittel beantragen möchten, geht das ganz einfach online oder über einen Finanzierungspartner Ihrer Wahl. Denn die KfW hat selbst keine eigenen Filialen. 

Auch andere Institutionen fördern die energetische Sanierung. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) etwa gibt eine Reihe von Zuschüssen für einzelne Maßnahmen der energetischen Sanierung in den Bereichen … 

• … der Gebäudehülle (z.B. Dämmungsmaßnahmen, Austausch von Fenstern und Außentüren, Installation von Wärmeschutz), 
• … der Anlagentechnik (z.B. Lüftungsanlagen und Smart-Home-Technik) 
• … der Heizung (z.B. Wärmepumpen, Solarthermie-Anlagen, Fernwärme oder Biomasseheizungen). 

Bundesländer und Kommunen stellen mitunter ebenfalls Geld bereit. Dazu kommen Fördermittel für die Umrüstung auf erneuerbare Energien, etwa Zuschüsse für den Einbau von Photovoltaik-Anlagen. Auch gibt es seit letztem Jahr eine Reihe von weiteren staatlichen Hilfen: Für die energetische Sanierung gibt es eine Steuerermäßigung, zudem können Sie einen Zuschuss für die neue Heizung beantragen. 

Darüber hinaus können Sie auch für den Umbau Ihres Hauses zum barrierefreien Wohnen Förderung erhalten. Die staatliche Unterstützung beim Umstieg auf ein Elektroauto ist auf Bundesebene leider gestoppt worden. Manche Kommunen geben aber noch einen kleinen Zuschuss für den Kauf einer Wallbox – informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde.  

Welche Fördermaßnahmen gibt es aktuell?

Im Bereich der energetischen Sanierung ist aktuell nur ein KfW-Programm verfügbar (Stand Mai 2024): 

Von dem Wohngebäudekredit 261, profitieren Sie bei der Sanierung, dem Neubau oder dem Kauf eines Effizienzhauses. Zum Beispiel durch: 

• einen Förderkredit ab 2,29 % effektivem Jahreszins für Sanierung und Kauf 
• bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit für ein Effizienzhaus 
• bis zu 45 % Tilgungszuschuss 
• zusätzliche Förderung möglich, z.B. für Baubegleitung 

Energetische Sanierung und Steuern

Seit 2020 wird die Energetische Sanierung steuerlich gefördert: Über drei Jahre verteilt können insgesamt 20 % der Kosten für die energetischen Maßnahmen steuerlich abgesetzt werden (im ersten und zweiten Jahr jeweils 7 %, im dritten dann 6 %). Pro Wohnobjekt kann die Fördersumme maximal 40.000 Euro betragen. Sowohl Fachplanung als auch Baubegleitung können direkt zu 50 % abgesetzt werden. Die steuerliche Förderung wird als Teil der Einkommensteuererklärung geltend gemacht und vom Finanzamt bearbeitet. Dafür müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden: 

• Das Gebäude hat ein Mindestalter von 10 Jahren. 
• Sie sind Eigentümerin*in des Hauses bzw. der Wohnung und wohnen selbst dort. 
• Die Maßnahmen wurden von einem Fachunternehmen ausgeführt und erfüllen die entsprechenden technischen Anforderungen nach ESanMV (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung). 
• Das Finanzamt erhält eine Bescheinigung über die durchgeführten Maßnahmen 

Aber Achtung: Wenn Sie bereits für eine energetische Sanierungsmaßnahme – zum Beispiel für den Fenstertausch – eine staatliche Förderung erhalten, können Sie dies nicht mit dem steuerlichen Abzug kombinieren. Die Kumulierung unterschiedlicher Förderungsprogramme für dieselbe Maßnahme ist, zumindest auf Bundesebene, nicht möglich. 

Die Wärmedämmung des Dachs gehört zu den häufigsten Maßnahmen einer energetischen Sanierung.

Energieberatung wird zusätzlich gefördert

Um die KfW-Förderung für die energetische Sanierung zu erhalten, müssen Sie eine*n professionelle*n Energieberater*in heranziehen. Zusammen mit dem bzw. der Expert*in erstellen Sie den Fahrplan für die energetische Sanierung und beantragen die benötigte Fördersumme. Erst dann können Sie mit der Handwerkersuche und Umsetzung der Maßnahmen beginnen. Die Energieberater*innen prüfen am Ende auch, ob Fenster, Dämmung und Heizung die vorgeschriebenen energetischen Standards einhalten, und bestätigen dies der KfW. Erst dann erhalten Sie die Fördermittel. 

Der Clou an der Sache: Auch für die Energieberatung können Sie mitunter Förderung erhalten. Das BMWi (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) zum Beispiel übernimmt bis zu 50 Prozent der Kosten einer Energieberatung, wenn das Haus in der Bundesrepublik Deutschland steht, der Bauantrag bzw. die Bauanzeige mindestens zehn Jahre zurückliegt und Sie Ihre Immobilie hauptsächlich für Wohnzwecke nutzen. Der maximale Fördersatz bei Ein- oder Zweifamilienhäusern beträgt 650 Euro und bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten 850 Euro.

Eine Fachplanung ist bei größeren Vorhaben in jedem Fall sinnvoll, da jedes Haus einzigartig ist und Ihr Haus sehr wahrscheinlich andere Maßnahmen benötigt, um den Energieverbrauch zu senken, als das Haus Ihrer Nachbar*innen. Gemeinsam wird ein Fahrplan für die Sanierung erarbeitet. Oft haben die Berater*innen auch hilfreiche Tipps zu Fachbetrieben, die die entsprechenden Maßnahmen umsetzen können. 

Sanierungspflicht: Für wen ist die energetische Sanierung Pflicht?

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, muss sie unter bestimmten Umständen energetisch sanieren lassen. Das ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) so geregelt. Die Sanierungspflicht gilt vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurden. Bei einem Eigentümerwechsel sind Sie als Käufer*in verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach Einzug energetisch zu sanieren, wenn das Gebäude die entsprechenden Standards nicht einhält. Umgesetzt werden muss in der Regel: 

• Austausch der alten Heizung: Öl- und Gasheizungen müssen spätestens nach einer Laufzeit von 30 Jahren durch moderne Heizanlagen ersetzt werden. Die Regel gilt für Standard- und Konstanttemperaturkessel, aber nicht für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. 
• Dämmung von Rohrleitungen: Heizungs- und Warmwasserleitungen in kalten Kellern müssen gedämmt werden. 
• Dämmung des Dachs bzw. Dachbodens: Nach den Vorgaben des GEG muss bei Mehrfamilienhäusern das Dach von Altbauten gedämmt sein. Alternativ ist die Dämmung der obersten Geschossdecke (Dachboden) möglich. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf nach der Dämmung nicht über 0,24 W/m2K liegen. 

Eine energetische Sanierung eines Altbaus ist nicht zwingend vorgeschrieben, wenn die Eigentümer*innen nicht gewechselt haben und nur kleinere Reparaturarbeiten anstehen. Dabei gilt aber: Sie haben das Haus schon vor Februar 2002 bewohnt und die Immobilie hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Wenn Sie mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche erneuern wollen oder bei größeren Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden – dann gelten die Anforderungen der EnEV ebenso für Ihren Altbau. Aber auch in diesen Fällen lohnt sich die energetische Sanierung. 

Fazit: Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Mit den passenden Maßnahmen für Ihre Immobilie, lohnt sich eine energetische Sanierung fast immer. Durch den reduzierten Energieverbrauch wird die Umwelt entlastet und ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet. Zudem werden Energiekosten eingespart und die Wohnqualität wird verbessert. Zudem wird der Immobilienwert gesteigert und das Objekt lässt sich in Zukunft leichter verkaufen als ein vergleichbares Haus mit schlechterer Energieeffizienz. Ob Haus oder Wohnung, achten Sie in jedem Fall auf eine fachgerechte Ausführung und lassen Sie sich von Expert*innen beraten.