Haus sanieren und modernisieren: So gehen Sie Ihr Vorhaben an

Ein Gebäude zu modernisieren oder zu sanieren, bedeutet jede Menge Stress. Schon im Vorfeld gilt es wichtige Fragen zu klären: Was muss ich machen, was will ich erreichen? Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Maßnahmen und schlüsseln in unserer Anleitung am Ende des Artikels Schritt für Schritt auf, wie eine Modernisierung bzw. Sanierung ablaufen könnte.

Renovierung, Modernisierung, Sanierung – was ist der Unterschied?

Wenn es darum geht, ein altes Haus wieder in Schuss zu bringen, stößt man oft auf Begriffe wie Renovieren, Modernisieren und Sanieren. Vielen ist die Bedeutung nicht klar und sie verwenden die Begriffe synonym. Doch tatsächlich unterscheiden sich die Arbeiten deutlich in Art und Umfang.

• Renovieren bezieht sich in erster Linie auf Arbeiten, die das Erscheinungsbild des Hauses auffrischen, und die Behebung kleinerer Mängel, die im Laufe der Zeit entstanden sind. Typische Renovierungsarbeiten umfassen das Streichen von Wänden, Tapezieren oder das Verlegen von neuem Bodenbelag wie Laminat.
• Modernisieren bedeutet, ein Haus technisch auf den neuesten Stand zu bringen. Im Fokus stehen Verbesserungen, die das Wohnen komfortabler, sicherer oder energieeffizienter machen. Dazu gehören Maßnahmen wie die Fassadendämmung, der Austausch der Heizungsanlage oder der Einbau moderner Fenster.
• Sanieren ist die umfassendste Form der Instandsetzung. Sie wird notwendig, wenn ernsthafte Mängel oder Schäden das Haus beeinträchtigen. Maßnahmen wie das Trockenlegen feuchter Wände oder das Entfernen von Schimmel im Keller zielen darauf ab, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherzustellen und es wieder voll nutzbar zu machen.

In der Praxis sind die Übergänge fließend. So kann beispielsweise der Austausch von Dachziegeln mit dem Anbringen einer neuen Dämmung verbunden werden. Aber Achtung: Oftmals führt eine Dämmung der Außenwand dazu, dass auch die Dachsparren notwendigerweise verlängert werden müssen. Im schlimmsten Fall könnte sonst die neu gedämmte Fassade über das Dach hinausragen – das sollte tunlichst vermieden werden.

Modernisierung – welche Maßnahmen zählen dazu?

Die Modernisierung eines Hauses umfasst verschiedene Maßnahmen, die sowohl die Bausubstanz als auch die technische Ausstattung des Hauses betreffen.

Dämmung

Unzureichend gedämmte Außenflächen führen zu hohen Wärmeverlusten. Eine neue Dämmung verbessert die thermische Hülle, reduziert die Wärmeverluste und senkt gleichzeitig Heizkosten (bzw. im Sommer Kühlungskosten). Gedämmt werden können das Dach, die oberste Geschossdecke, der Keller und die Fassade. 

Ein gut gedämmtes Dach reduziert Wärmeverluste und hilft, Heizkosten zu senken.

Fenster

Der Austausch alter, undichter Fenster durch moderne Fenster mit Wärmeschutzverglasung reduziert nicht nur den Energiebedarf, sondern erhöht auch den Schallschutz und die Einbruchsicherheit.

Heizungssystem

Moderne, klimafreundliche Heizsysteme wie Wärmepumpen und Biomassekessel können den Energieverbrauch signifikant reduzieren. Die Integration von einer Solarthermieanlage kann die Energiekosten für die Warmwasserbereitung und teilweise auch für die Heizung reduzieren.

Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung sorgen für kontinuierlichen Luftaustausch, ohne dass viel Wärme verloren geht. Sie sind besonders in dicht gedämmten Gebäuden sinnvoll, um Schimmelbildung zu vermeiden und für frische Luft zu sorgen.

Ein neues Heizsystem steigert nicht nur die Effizienz, sondern trägt auch zu mehr Komfort bei.

Photovoltaik

Die Installation einer Photovoltaikanlage ermöglicht es, selbst Strom zu erzeugen. Dies trägt zur Reduzierung der Stromkosten und zur Steigerung der Unabhängigkeit vom öffentlichen Stromnetz bei. In Verbindung mit einem Batteriespeichersystem lässt sich der selbst produzierte Strom auch dann nutzen, wenn die Sonne nicht scheint.

Treppen und Versorgungsleitungen

Die Erneuerung von Treppen erhöht die Sicherheit und verbessert zugleich die Nutzbarkeit des Hauses. Durch eine moderne Gestaltung und robuste Materialien können Sie zudem das Erscheinungsbild des Wohnraums aufwerten. Auch der Austausch veralteter Versorgungsleitungen für Strom, Wasser oder Gas steigert die Effizienz und Funktionalität des Hauses. Neue Leitungen verringern zum Beispiel das Risiko von Leckagen und sorgen so für eine sichere Versorgung.

Durch Sanierungsmaßnahmen können lohnenswerte Energieeinsparungen erzielt werden.

Modernisierung und Sanierung: Kosten und Förderprogramme 

Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen variieren stark, abhängig vom Umfang der Arbeiten, dem verwendeten Material und auch der Region, in der Sie leben. Die folgende Tabelle ermöglicht daher nur einen groben Überblick über die Kosten, die bei einer Modernisierung bzw. Sanierung entstehen. Angegeben sind die Materialkosten, dazu kommen noch Arbeits- bzw. Einbaukosten.

Förderung von Modernisierungsmaßnahmen

Wenn Sie ein altes Haus sanieren oder modernisieren wollen, können Sie verschiedene Möglichkeiten für eine staatliche Förderung nutzen.

• Komplettsanierung: Bei der Komplettsanierung älterer Immobilien zu einem KfW-Effizienzhaus unterstützt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit dem Wohngebäude-Kredit 261.
• Einzelmaßnahmen: Für den Austausch von Heizsystemen oder eine neue Dämmung bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude direkte Zuschüsse.
• Photovoltaik: Die KfW bietet mit dem Kredit 270 „Erneuerbare Energien Standard“ finanzielle Unterstützung für die Installation.
• Energie-Effizienz-Expert*innen: Für die fachliche Beratung und Unterstützung können Sie Fördermittel beantragen. Bis zu 80 Prozent des förderfähigen Beraterhonorars (max. 1.300 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern) werden übernommen. Expert*innen in Ihrer Nähe finden Sie über das Online-Portal „energie-effizienz-experten.de“
• Barrierefreie Maßnahmen: Die KfW unterstützt den altersgerechten Umbau durch Zuschüsse (Programm 455-B) oder zinsgünstige Kredite (Programm 159, ab 2,66 % eff. Jahreszins).
• Steuerliche Vorteile: Über drei Jahre hinweg können Sie bis zu 20 Prozent Ihrer Sanierungskosten, maximal jedoch 40.000 Euro, von der Steuer absetzen. Zu den Aufwendungen, die typischerweise geltend gemacht werden können, gehören Handwerkerleistungen (z.B. Dach-, Elektro- oder Malerarbeiten), Materialkosten (z.B. Dämmmaterial, Heizungs-, Solarthermie- und Lüftungsanlagen, Treppenlifte), Planungs- und Beratungskosten (Architekt*innen, Planer*innen, Energieberater*innen) und Gebühren für behördliche Genehmigungen, die im Zuge der Baumaßnahmen eingeholt werden müssen. Aber Achtung: Diese steuerlichen Vergünstigungen lassen sich nicht mit KfW-Förderungen kombinieren.

Wirtschaftlichkeit der Modernisierungsmaßnahmen prüfen 

Die Modernisierung bzw. Sanierung eines Hauses erfordert eine sorgfältige Planung und oft auch eine Menge Geld. Daher hilft es, sich zunächst einen Überblick über notwendige Arbeiten zu machen. Bei der Priorisierung Ihrer Vorhaben hilft der ModernisierungsCheck. Er zeigt Ihnen, welche Maßnahmen Sie an Ihrem Gebäude vornehmen können und welche Einsparungen damit verbunden sind.

Modernisierung und Sanierung: Schritt für Schritt zum Erfolg

Die Sanierung bzw. Modernisierung eines älteren Wohngebäudes ist eine immense Aufgabe, die eine sorgfältige Planung und eine fachgerechte Durchführung erfordert. Doch wo fängt man an und wie geht man vor? In unserer Anleitung haben wir die wichtigsten Schritte zusammengefasst und gehen zum Ende auf einige Aspekte ein, die Sie unbedingt beachten sollten:

1. Bestandsaufnahme

• Zustandserfassung: Verschaffen Sie sich einen Überblick über den aktuellen Zustand des Gebäudes durch Begehungen, Untersuchungen und ggf. Gutachten (Bausubstanz, Statik, Schadstoffe).
• Energieeffizienz: Ziehen Sie eine Energieberatung heran, um den energetischen Zustand zu bewerten und Potenziale zur Verbesserung der Energieeffizienz zu identifizieren.
• Denkmalschutz: Prüfen Sie, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht und welche Auflagen gegebenenfalls damit verbunden sind.

2. Planung

• Bedarfsanalyse: Ermitteln Sie die Bedürfnisse und Wünsche aller Bewohner*innen (klein und groß), zum Beispiel hinsichtlich der benötigten Räume (z.B. zusätzliche Wohn- oder Arbeitszimmer?), des Wohnkonzepts (z.B. neue offene bzw. geschlossene Räume?), der technischen Ausstattung (z.B. Smart-Home-Systeme?), aber auch hinsichtlich des Fußbodenbelags (z.B. Laminat oder Parkette?) oder der Wandfarbe.
• Ziele definieren: Legen Sie die Ziele der Sanierung fest (z.B. Verbesserung der Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Wohnkomfort).
• Planung: Beauftragen Sie nun geeignete Architekt*innen bzw. Fachplaner*innen mit der Erstellung von Entwürfen und Zeichnungen unter Berücksichtigung der Sanierungsziele und gesetzlichen Anforderungen.
• Genehmigungen: Holen Sie alle notwendigen Genehmigungen (z.B. Bauantrag) ein und beginnen Sie die Abstimmung mit den Behörden.

3. Auswahl der Baupartner

• Ausschreibung: Erstellung von Leistungsverzeichnissen und Ausschreibung der Bauarbeiten.
• Angebotsprüfung und Vergabe: Prüfung der Angebote und Auswahl der Handwerksbetriebe bzw. der Unternehmen auf Basis von Preis, Qualität und Referenzen.

4. Durchführung

Jetzt geht es ans Eingemachte! Je nachdem, welche Veränderungen Sie sich für Ihr Zuhause wünschen, können einige der folgenden Schritte für Sie relevant sein. Denken Sie daran, dass nicht alle Maßnahmen für jedes Projekt notwendig sind.

• Baustelleneinrichtung: Machen Sie Ihre Baustelle startklar. Sorgen Sie für Sicherheit, organisieren Sie den Zugang und koordinieren Sie alles Notwendige, damit ein reibungsloser Ablauf gewährleistet ist.
• Abriss und Entkernung: Gegebenenfalls müssen nicht tragende Elemente entfernt werden, die Beseitigung von Schadstoffen sollte fachgerecht durch Profis erfolgen.
• Rohbauarbeiten: Dies umfasst zum Beispiel Verbesserungen der thermischen Hülle durch Dämmmaßnahmen, aber auch die Beseitigung feuchter Stellen sowie die Abdichtung betroffener Bereiche (Keller, Dach, Fenster und Türen, Installationen, Balkon, Terrasse).
• Technische Anlagen: Nun werden Heizungs-, Sanitär-, Elektro- und Lüftungsanlagen auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Die Arbeiten umfassen Ausbau, Entsorgung und Neuinstallation.
• Innenausbau: Jetzt wird es wohnlich. Ob Trockenbau, Estrich, Fliesenlegen oder Malerarbeiten – Ihre Innenräume werden ganz nach Ihrem Geschmack gestaltet.
• Fassade und Außenanlagen: Verleihen Sie Ihrem Haus ein neues Gesicht, dazu zählen z.B. Sanierung oder Neugestaltung der Fassade und der Außenanlagen.

5. Abnahme

• Begleitende Qualitätskontrolle: Achten Sie darauf, dass während der gesamten Bauphase die Qualität gewahrt bleibt. Eine regelmäßige Überprüfung hilft, dass die gesetzlichen Standards und sonstige Vorgaben eingehalten werden.
• Abnahme: Ist alles fertiggestellt, steht die formelle Abnahme an. Überprüfen Sie gemeinsam mit Fachleuten die ausgeführten Arbeiten und dokumentieren Sie eventuelle Mängel.

6. Übergabe

• Mängelbeseitigung: Sollten bei der Abnahme Mängel festgestellt worden sein, lassen Sie diese umgehend beheben.
• Dokumentation: Halten Sie alle wichtigen Informationen in einer abschließenden Dokumentation fest. So haben Sie Pläne, Anleitungen und Garantieunterlagen immer griffbereit.
• Übergabe: Nun ist es soweit – das modernisierte oder sanierte Gebäude wird Ihnen übergeben. Freuen Sie sich auf ein neues Wohngefühl in Ihren eigenen vier Wänden.

Worauf genau achten?

Es ist wichtig, dass jedes Projekt individuell betrachtet wird, da die spezifischen Anforderungen und Herausforderungen variieren können. Denn keine Sanierung gleicht einer anderen. Eine sorgfältige Vorbereitung, klare Zielsetzung und kontinuierliche Qualitätskontrolle sind entscheidend für den Erfolg des Projekts. Darüber hinaus ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten aus den Bereichen Architektur, Ingenieurwesen und Handwerk unerlässlich, um technische Lösungen zu entwickeln, die sowohl Ihren ästhetischen als auch den funktionalen Anforderungen gerecht werden.

Was Sie im Blick behalten sollten:

• Budgetplanung: Sorgfältige Kalkulation und Überwachung der Kosten
• Nachhaltigkeit: Einsatz von umweltfreundlichen Materialien und Technologien
• Energieeffizienz: Umsetzung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz
• Gesetzliche Vorgaben: Einhaltung aller relevanten Vorschriften und Normen (z.B. Energieeinsparverordnung, Brandschutz)
• Kommunikation: Regelmäßiger Austausch mit allen Beteiligten (Planer*innen, Handwerker*innen, Behörden)

Fazit

Haben Sie alle Punkte auf Ihrer Liste sorgfältig abgehakt? Die wesentlichen Ziele für Ihre Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen definiert? Die richtigen Fachkräfte für die Umsetzung ausgewählt? Sich einen Überblick über erforderliche Genehmigungen verschafft? Möglichkeiten zur Finanzierung und staatliche Förderungen ausgelotet? Den Zeitplan für alle Arbeiten präzise geplant? Wenn ja, dann steht Ihrem Projekt nichts mehr im Wege. Und am Ende können Sie sich auf ein schönes, neues Zuhause freuen – eine Belohnung, die Ihre Mühen wert ist.